不動産投資の中でも人気になっているマンション投資。総合的な収益額や安定性などを考えると、多くの投資手段と比べてメリットの多い選択肢です。今回は、そもそも収益物件とは何か、どんな物件を選べば良いのかといったポイントについて解説します。
収益物件とは？大阪・兵庫の利回りの相場は？
一棟売りのアパートや賃貸マンション、その他テナントビルなどを運用し、毎月一定の賃貸収入が得られる物件のことを「収益物件」と呼びます。運用によってどの程度の収益を上げられるかは、「利回り」というパーセンテージで表されます。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、リターンの額面を計る場合は投資額に後者をかけて求められます。
大阪・兵庫エリアの利回り相場はエリア・築年数・物件タイプによって幅があり、神戸市中央区や大阪市内の好立地物件では表面利回りが6%台前後、郊外や築古物件ではそれより高めの水準になるケースもあります。ただし近年は物件価格の上昇傾向を受けて利回りが低下しているエリアも多く、現在の相場は最新の不動産投資ポータルや専門家への相談で確認することをおすすめします。
他の投資と比較したマンション投資の収益性は？
世の中には株取引や投資信託・国債・外貨預金など"投資"と呼ばれる商品が数多く存在します。しかしその多くが、以下のような点でマンション投資と比較した場合に特性が異なります。
- 総合的な利回り
- インフレへの強さ
- 相続時の評価額の差異
- 節税効果
- 団体信用生命保険としての機能
「アパート経営であれば利回りも高いのでは？」とお考えになる方も多いですが、サイクルコストを考えた場合にはそうとも言い切れません。確かにアパートの場合、建築価格が安く客付けさえできていれば高い利回りを確保できます。しかし建築後10年が経過した時に老朽化の可能性が高く、大規模修繕などが必要になるとそこで大きなコストがかかり、収益化が振り出しに戻ってしまうことがあります。
同じ単身者をターゲットにした不動産経営であれば、中古ワンルームマンションなどを検討したほうが、資産価値や将来的な収益性は高くなるケースが多いのです。
良い収益物件を選ぶポイント
収益物件運用の目的は、毎月の安定的な家賃収入です。そのため重要なのは、空室になりにくい物件を探し、選ぶことです。もちろん、利回りについても着目しなくてはなりません。
空室になりにくい物件の条件とは？
まずは利便性。住居であっても事務所であっても、やはり駅から近く利用路線が多いにこしたことはありません。また、ターミナル駅へ直結しているなども大きなポイントです。こうした立地条件は、はじめに確認・比較すべきでしょう。さらに、周辺にコンビニや飲食店・公園などの公共施設があるかどうかもチェックすべき点です。
管理・メンテナンスについても確認が必要です。管理人が常駐し共用部分がしっかり清掃されているなどは大きなプラス材料です。また、修繕計画があるか、定期点検が行われているかなども確認しておくと良いでしょう。
利回りが高い物件とは？
販売図面を見ていると「表面利回り」が記載されているケースがほとんどです。しかし、実際には管理費や税金といったランニングコストがかかるため、この数値はあまり当てになりません。大切なのは、すべてのプラスとマイナスを合計した後に出てくる「実質利回り」です。収益物件を選ぶ際には、この点にも注意してください。
マンション投資を行う場合は、実質利回りをチェックしながら情報を集め、最終的にはご自身の目で物件を確認するのが大切です。安定性の高い収益物件運用の確度をより高めるために、今回ご紹介したポイントをぜひお役立てください。
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