不動産投資をはじめるにあたり、投資先を区分所有にするか一棟買いにするかは大きな悩みどころ。それぞれメリット・デメリットがあり、どちらが得か判断するのは難しいです。大切なのは、その人がどういう投資を目指しているのか、ということ。今回は、区分所有と一棟買いの違いについて詳しく説明しますので、今後の不動産投資にぜひお役立てください。
区分所有のメリット・デメリット
区分所有とは、マンションの一室に限定投資して家賃収入を確保するのが狙いの投資方法です。
メリット
一棟まるごと買うより、低予算での購入が可能です。大きな金額を投資して資産運用するとなれば、それなりにリスクも伴います。ローリスクで手堅い収益を確保して運用計画を進めたい方におすすめです。また、設備などの管理・メンテナンスは基本的に管理組合の請け負いとなるため、比較的楽な気持ちで投資にチャレンジできるでしょう。
デメリット
一室のみの所有だと、入居者がいなければ収益はゼロとなるケースも。家賃収入が全くない状態でも、管理費用や修繕積立金は納めなければなりません。そのうえ固定資産税の支払いもあり、募集をかけても入居者が現れない場合は管理費や広告費の負担ばかり増してしまいます。
一棟買いのメリット・デメリット
一棟買いとは、マンション一棟を購入して大きなレバレッジを狙う不動産投資の方法です。区分所有よりはるかに大規模な投資となります。
メリット
不動産投資マンション全体の家賃収入がそのまま収益となることから、区分所有よりも高いレバレッジ効果が期待できます。立地条件が良く資産価値も安定したマンションに目をつけて投資すれば、安定した入居率も見込めるでしょう。修繕積立金も投資者主導で計画的に積み立てられるところも大きな利点です。
デメリット
マンション一棟を保有するとなれば、部屋や共用部分のメンテナンスも自身で責任を持って行うことになります。本業を持ちながら副業でマンション管理を行うとなれば、あらゆる面で負担は少なくありません。また、一棟のマンション買いを自己資金で賄うのは難しく、金融機関からローンを組んで実施することになるでしょう。空室率が高くなれば、資金繰りの悪化で運用計画にも大きな影響を及ぼすことが予想されます。
どちらが不動産投資をお得に始められる？
2つの投資方法にはメリット・デメリットがあり、どちらがお得か一概に判断できません。大切なのは、自分の年収や条件などを踏まえながら、目的に沿った投資方法を選ぶことです。
「たとえリスクをとっても大きな利回りを獲得したい」という考えで投資を行いたいなら、マンション一棟買いが狙い目。逆に「投資はできるだけ抑えて、資金計画に見合った着実な投資をしたい」ということなら、区分所有でいかに工夫して稼ぐかを検討する。まずは自分の投資目的を明確にし、それにふさわしい方法を選択してください。
なお、金融機関の融資審査は一棟物件に対してより厳格な傾向があります。自己資金（物件価格の2〜3割）・年収・勤続年数の3点が主要審査ポイントとなっており、フルローンは一部の優良物件・属性に限定されつつあります。区分所有から始めて実績と信頼を積み上げ、その後一棟にステップアップするルートが現実的な選択肢のひとつとして多くの投資家に選ばれています。
大阪・兵庫エリアでマンション投資をするならどっち？
投資先の地域によって区分所有と一棟買い、どちらを選べば良いか判断が分かれるケースもあるでしょう。不動産投資の市場の可能性を見るうえで重要なバロメーターとなるのが、人口の流入状況です。
大阪市・神戸市・西宮市はいずれも転入者数が多く、全国的に見ても人口流入が活発なエリアです。駅前などの立地の良いマンションであれば、区分所有でも一棟買いでも安定的な収益が見込めるかもしれません。こうしたエリアデータも上手く活用しながら、自分に合った投資方法を見つけてください。
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