収益物件を購入する際、多くの方が直面するのが「新築」と「中古」どちらを選ぶかという悩みです。それぞれの特徴を理解し、ご自身の投資スタイルに合った選択をしましょう。
収益物件とは？
そもそも「収益物件」についてご説明しましょう。「収益物件」とは、家賃収入を得る目的で購入した賃貸マンション、テナントビルなどの不動産です。賃貸マンションに住んでいる場合、その賃貸マンションはオーナーにとっての収益物件ということになります。
資産の分散先として不動産投資が注目を集めるなか、投資のひとつとして物件を購入することはスタンダードになりつつある方法です。
どのような物件がおすすめ？収益物件を選ぶ3つのポイント
投資目的で物件を購入するのであれば、なるべく収益の見込みがある物件を選びたいものです。物件選びの際は、以下のようなポイントに着目してみると、その物件の期待度が見えてくるでしょう。
① 立地
物件にとって立地は非常に重要なファクターです。最寄り駅からのアクセスはもちろん、商業施設・役所・医療機関への行きやすさなども考慮する必要があります。ターゲットとする入居者によっては大学・オフィスビルなどへの行き来も考えられるでしょう。入居者のニーズを想像するとともに、必ず自分の足を使って物件の立地を確認するのが肝要です。
② 将来性
物件周辺の様子にも気を配りましょう。大きな空き地があれば大規模な建物の建設が考えられ、周辺エリアには将来性が期待できます。区画整理の影響を受ける場所に物件が位置していれば、将来の建替え時に補償金が出るなど経済的なメリットもあるかもしれません。
③ 収益性
収益物件において物件の担保価値はさして重要ではありません。大事なのは安定した収益の持続性が見込めるかどうかです。あくまで収益の持続性にプライオリティを置くのであれば、物件探しのハードルを下げてコストダウンするという考え方もあります。
中古物件を収益物件として購入するメリット・デメリット
中古物件は、なんといっても物件の手頃な価格が魅力的です。同条件の立地・将来性でも新築よりはるかに安く購入できるでしょう。
一方で、建物の老朽化状況によっては大規模なメンテナンス・修繕が必要となります。いくら物件の価格が安くても、メンテナンスの費用と合算すると新築物件の価格を超えてしまうことも少なくありません。
中古物件選定時は「新耐震基準（1981年6月以降の建築確認）」に該当するかが基本的なチェックポイントです。さらに、2000年6月施行の改正建築基準法に適合するかも、木造物件では重要な確認事項となります。耐震基準の確認は、必ず登記簿および建築確認年月日で行ってください。
新築物件を収益物件として購入するメリット・デメリット
新築物件はセキュリティ・住居設備など最新のものを導入しているのがメリットです。中古物件のように入居までにメンテナンスが必要となるケースも少なく、当面は修繕を行わずに運用していけるでしょう。
その分、物件の価格は高くなります。それに伴い家賃設定も高くする必要がありますので、入居者の募集に苦労するかもしれません。また、立地・将来性といった条件は、中古物件よりシビアに選ぶ必要があるでしょう。
なお近年は資材費・人件費の高騰により、新築マンション価格は大きく上昇しています。近畿圏の新築マンション平均価格は高止まりの傾向が続いており、新築・中古双方で利回りが圧迫されている状況です。投資判断はエリア・物件種別ごとに細かくシミュレーションすることが重要です。
まとめ
大阪・兵庫エリアは賃貸需要が安定したエリアが多く、物件選びのポイントを押さえれば長期的な収益物件の運用が期待できます。中古物件と新築物件のメリット・デメリットを十分に吟味したうえで、ご自身の投資目的と資金計画に合った選択を行ってください。
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