マンション投資で資産運用の計画を立てる場合、その資金をどうやって集めるかは大きな課題です。実は、一般の住宅ローンとは異なる不動産投資用のローン商品があります。これにはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。融資を受けやすい金融機関の情報と合わせてお伝えします。
不動産投資での融資は通常の住宅購入のローンとは異なる
まず押さえてほしいのは、不動産投資ローンと持ち家用として購入する住宅ローンの違いです。この両者には、金利や審査基準の点で大きな違いが見られます。
一般の住宅ローンと比較し、不動産投資目的で借りるローンの金利は高くなります。住み家と投資という、そもそもの購入目的が異なるため、金利設定が変わってくるのも当然です。審査基準も同様で、不動産投資においては確実に収益を確保できるという保証はどこにもありません。年収で月々の返済能力が推し量れる住宅ローンとそのあたりが異なるため、金利も高く審査基準も厳しくなるのが一般的です。
不動産投資で融資を利用するメリット・デメリット
メリット
ローンを組むことで、少ない自己資金でも投資が可能です。マンションの立地条件やグレードによっては、わずかな自己資金で高い利回りも期待でき、レバレッジを効かせた資産運用が可能になります。
デメリット
不動産投資の融資は多くが変動金利となるため、いつどのようなかたちで金利が上昇するか分かりません。予想に反して利息額がアップすれば家計を圧迫し、資産運用プランにも大きな狂いが生じるでしょう。近年は日銀の金融政策の転換を受けて金利の上昇傾向が見られます。変動金利型を利用する場合は、金利上昇を想定した余裕ある返済計画を立てておくことが重要です。
不動産投資向けのローンを活用する際は、メリットとデメリット双方をよく確認したうえで選ぶようにしてください。金利上昇リスクへの備えとして有効なのが繰り上げ返済です。預金額に余裕のある段階で多めに返済しておけば、いざというときのリスク回避となるでしょう。
融資を受けやすい金融機関は？
不動産投資向けローンを扱っている金融機関の種類は大きく分けて「都市銀行」「地方銀行」「信用金庫」の3つです。それぞれの特徴や注意点は以下の通りです。
都市銀行
3つのタイプの中で、もっとも金利が低い傾向があります。ただし金利が低いということは審査のハードルも高いことを意味します。年収条件やマンションの資産価値に対する審査基準が厳しい点に注意が必要で、自己資金比率（物件価格の2〜3割程度）が求められるケースが多いです。
地方銀行
地域に根付いたサービスを提供しているため、地元物件を対象とする融資の審査は比較的緩くなるというメリットがあります。その反面、地元以外の物件では審査が厳しくなる点に要注意。また地方銀行では、投資者属性や物件情報より運用計画を重視する傾向があります。緻密なデータのもと事業収支計画をきちんと作成して提出すれば、審査をパスできる公算は高くなるでしょう。
信用金庫
信用金庫でも、地元のマンション投資に積極融資する傾向が見られます。ただし信用金庫は地方銀行よりさらに事業の可能性を重視して融資の是非を判断する傾向があります。将来性のある事業計画を準備して審査に臨むことをおすすめします。
ネット銀行
近年はSBI新生銀行やauじぶん銀行などのネット系金融機関も不動産投資ローンに参入しており、メガバンクと同水準かそれ以下の金利を提示する事例も見られます。複数行で並行審査を進めることで、より有利な条件での融資につながる可能性があります。
大阪・兵庫エリアの金融事情は？
大阪市・神戸市は言わずと知れた大都市で、両市に進出する企業も多く経済活動は活発です。西宮市は神戸と大阪のほぼ中間に位置する地の利を生かして人口を維持し、安定した住宅需要を誇る中核都市です。これらのエリアは都市銀行・地方銀行・信用金庫の拠点も充実しており、地元マンションへの投資でもローンの利用がしやすい環境にあるといえるでしょう。
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